齐俊杰:决定一线城市房价的其实不是供需

最近,不停地有朋友问我,是否还能在北上深苏州南京杭州这样的一线或者准一线城市买房子了,虽然我一次又一次的给他们解释,但很明显他们基本上一脸懵逼,觉得房价似乎还要涨,现在不买房会不会以后错过好几个亿?特别是有人鼓吹以后80万每平米的时候,他们那小心脏,还真有点受不鸟!

其实,影响房价的一开始是供给和需求,很多人也都拿这个说事,但正确也不正确,因为房子是商品的时候,买房子要住的时候,房子是受供给和需求影响的,土地多了,房子盖多了, 房价就涨不了,如果不明白可以看看重庆模式,也就是地票制度,只要复耕土地就能获得建设面积,这让重庆的建设用地十分充足,不但经济发展很快而且房价一直不涨,现在也就7-8千每平米,涨幅还不及猪肉!而在北上深这样的城市08年之前也是这样的,基本受到供给影响,供给多房价就不涨,但很可惜北上深的供给很少,所以慢慢的房子不再是一种商品,在这里买房也不再是为了住,而是为了炒,为了投资,为了提升身价!08年以后,北上深的房子逐渐变成了投资产品,而既然是投资品,也就不再受供给和需求决定,而是更多要看信用扩张的脸色?

什么是信用扩张,简单来说就是印钱的速度,钱印的多,房子就卖的好,钱印的少,房子就低迷。下面一张图可以清晰的说明这种关系,可以说中国的房价特别是一线城市的房价,基本以08年作为划线,08年4万亿之前,自住需求更多,而08年之后金融属性已经越来越高。跟印钱的速度密不可分。

那么我们要分析一下,印钱是否还可以持续,其实从6月份M2我们就可以明显的看出,在逐渐减弱了,M2通常都是有周期的,也就是前高后低。今年一季度我们放出了天量信贷,造成了房地产泡沫快速膨胀,只为挤出了一点钱滋补实体经济,而基本也起到了一定的作用,下半年作为信贷头投放肯定是不可能维持一季度的水平,M2也已经掉头向下,因为央行也看到了,企业存款活期化,大量的钱都跑到了房企的账面上,而民间投资并未有效增长,放水用投资拉动经济这条4万亿的老路已经走不通了,反而容易激发大量的坏账出现,还容易引起通货膨胀,所以下半年货币收缩以保证全年维持在12-13%的区间,让宏观经济平稳运行。

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另外,我们其实看到这么多年M2一直也是在平稳收缩的,10年出现M2达到30%的增速这才是真正的大水漫灌,这几年信用疯狂扩张,房价涨幅也是最凶的几年,北上深的房价,从7-8千,直接干到了3万以上,而之后我们的政策已经在明显收缩了,M2出现了明显的回落走势,但由于之前M2太高,所以回落的速度有些缓慢,主要还是担心实体经济受不了,如果突然将M2降到10%以内,无异于釜底抽薪,可能经济就会闪蹦,所以都说3分治疗7分养,说句公道话,头几年抗生素用的太多,这几年经济维持并不容易。而房价特别是一线城市的房价,只能说是一个副作用。未来看,信用还会继续收缩,而一线城市的房价却在逆势上涨,没有了货币的基础,一线城市已经变成了虚无缥缈的泡沫,这也是我在2014年底,多翻空,开始看空一线楼市房价的最主要原因,超过股票的人都知道,顶部缩量意味着什么?但好在房子不是股票,买盘减少,卖盘同样不多,因为预期还没有发生变化,而一旦预期变了,卖盘涌现,悲剧就会产生,股票可以股灾,让投资者折损大半,而楼市恐怕会陷入深深的有价无市,也就是说最后你可能都无法变现的窘境。一辈子的积蓄都折在房子里,还向银行配了巨资(住房贷款),不得不偿还一辈子的债务。而现在去日本,找个日本中年以上的人仔细聊聊,你大概就知道,这是一种怎样的体会了。

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