张庭宾:“疯狂地王”正摧毁中国防范金融危机的最后努力

“疯狂地王”成为5月份中国经济最令人瞩目的词汇,但是,绝大多数人仍然低估了它的破坏力——不仅仅是信达地产等央企国企有钱任性那么简单。

信达地产是疯狂央企的代表。6月1日,上海顾村地块,信达以58.05亿元获得了该土地,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。而在几天前,信达刚刚以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元地块,创造了今年以来全国的总价地王。去年11月上海的新江湾土地拍卖会上,信达以72.99亿元竞得标地,楼板价49152元/平方米。同时,去年30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王都是信达造。

从理性商业经营角度看,信达显然是“疯”了。信达地产2015年财报显示,全年营业收入81.36亿元,而去年以来,信达先后在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金超过350亿元。在其今年初发债时,中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示,截至2016年3月末,信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%,而现在其负债率必更加高昂。

信达的这种疯狂行为,显然是地方政府非常欢迎的。因为,它再一次配合了地方政府土地财政的需求,以典型的“面粉价贵过面包价”模式来刺激新一轮房价暴涨。以上海顾村地块为例,当地正在销售的中铁建“青秀苑”目前报价3.4-3.5万元/平方米,而信达地产拍下的顾村地块的楼板价37249元/平方米,如果剔除自持15%的住宅部分以及100%的商业面积,其楼板价高达4.45万元/平方米,再加上各种成本,未来房价破6万元/平方米没有悬念。而在以信达地产为代表的、主要以央企国企创造的新一轮中国一二线城市的地王(截止到5月31日,全国超过15亿元的合计有105宗高总价地块,其中有52宗地被国企获得)中,“面粉价贵过面包价”是普遍现象!

这是什么意思呢?大多数人关注的是这些央企国企,利用国家信用,破坏市场游戏规则;当然地方政府会非常高兴,有地产商来做昂贵土地的“接盘侠”,至于最后如何转嫁到购房者、银行和国家身上,官员们才不关心。而就本人视角而言,其更严重的破坏力是——这更是人民币直接、严重的国内贬值!

道理很简单,信达以3倍溢价购买上海顾村地块,它的最直接效果是,现在3.4万元可购买当地1平方米房产,而2-3年后,就意味着至少6万元。换言之,对顾村住宅而言,这预期着未来3年内,人民币购买力下降43%,也就是人民币贬值43%。如果这个趋势得以继续实现,如果参照2015年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据——房地产占中国家庭资产69.2%。这意味着人民币国内购买力在未来3年内下降近30%。

一言以蔽之,这就是房价上涨——人民币国内贬值!这是自2000年以来,中国经济最长期持续的现象,即由于房价在过去15年中普遍上涨了5-10倍,即人民币购买力对房价贬值了80-90%。如果我们按照过去15年房产占中国家庭资产的平均比重为50%的话,即仅因房地产涨价因素,过去15年人民币就贬值了60-80%。

在人民币因为国内房价大涨而对内大幅贬值的同时,人民币却对外对美元大幅升值,从2005年7月至2014年初,人民币对美元反而升值了36%。

这就造成人民币对外升值与对内贬值形成了极为严重的反差,人民币对内贬值——特别是房价大涨,使得中国的土地和劳动力成本大增,这对中国制造业釜底抽薪,如今生存普遍非常艰难,甚至连华为这种顶级的中国跨国公司总部都承受不了深圳的房价。更不要说外资企业纯粹以利润为导向,更是没有理由去承担这么高的房价负担。与此同时,人民币对外大幅升值,这给了外资离境兑现在中国获得的商业、投资和汇率利润的强大动机。即人民币对内贬值和对外升值形成了越来越严重的背离,其背离度越大,资本外流势必越严重(见下图)。

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这也是从2014年6月以来,国内资本大量外流,并导致外汇储备大幅下降的根本原因。2014年6月,中国外储最高峰为3.99万亿美元,快速下降到了2015年底的3.23万亿美元。仅2015年一年,外汇储备净减少5100亿美元(3.84-3.33万亿美元),再考虑到2015年中国贸易顺差3965亿美元、FDI外商直接投资1262.7亿美元,2015年资本外流高达10327亿美元。

进入2015年以后,由于国内房价回调;2015年8月和2016年初,人民币对美元两度下跌,这使得上图的喇叭口有所收缩,即资本外流的动力有所下降。更重要的是,在去年6月份的“股灾”后,我们反复警告十年的国际热钱投机做空中国得到验证,国家加强了对资本外流的管制,打击地下钱庄,控制居民汇款,限制资本项目外流,这使得资本外流得到了一定程度的抑制。同时,由于2016年1-4月份货币超级宽松贷款超常增长,刺激了房价和商品大幅反弹,这也吸引了国际短期投机资本流入炒作商品。今年3、4月份外汇储备小幅反弹了102、103亿美元。

中国正确的宏观调控政策是——一方面进一步压低楼价,使得人民币国内购买力反弹,降低制造业,包括外资制造业成本,从而降低资本外流的动机,迟滞资本外流的速度;另一方面,应按照市场规律放任人民币贬值,从而使楼价与人民币汇率的喇叭口迅速收拢,倘若能快速基本合拢,则中国金融危机的风险将大大降低,中国经济金融软着陆将大有希望。

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然而,就在这个关键时刻,“疯狂地王”突现,深圳、上海、北京等一线城市楼价率先暴涨,随后杭州、南京、合肥等二线城市楼价也纷纷暴涨,使得本来已经开始向下的楼价转而向上,本来有望继续合拢的喇叭口,转而更加扩大。这不仅继续增大了房地产和商业银行的负债杠杆。更致命的是,这导致国内人民币贬值更加严重,刺激了资本,尤其是外商直接投资加速资本外流的动力,简言之,这将使中国过去大半年来采取的种种保护外汇储备的举措前功尽弃!

果不其然,刚刚公布的中国5月外汇储备数据重拾跌势,减少279.6亿美元, 超过市场预期的190亿美元,至31917.4亿美元,为2011年12月以来最低。有分析认为,这主要是因为5月20日美联储公布的4月会议纪要转向“强硬”加息态度。但笔者认为,这更因为“疯狂地王”强化了资本,特别是外资对中国未来不可思议的预期——中国楼市泡沫已经如此疯狂,一二线城市的绝对价格已经达到世界最高水平,相对价格已经是欧美的10倍以上。谁还愿意做它的牺牲品!

即没有什么比“疯狂地王”更有力地将外资推走了!而中国的外商直接投资的余额就高达2.8万亿美元,假如它们过去十多年利润总额为100%,即5.6万亿美元;再考虑到中国贸易顺差余额近3万亿美元中有一半属于外资,则FDI可以离场的资金总额约7万亿美元。这些资金离境都是合法的,中国央行是没有理由拒绝支付的,这就意味着一旦它们下决心战略性撤退,则中国外汇储备不够支付的。而如果中国外汇储备枯竭或者进入了不可逆转的枯竭通道,则意味着人民币国际价格暴贬,中国进口商品价格暴涨,形成恶性输入性通胀,届时楼市、债市、股市等必然崩溃性下跌。像信达这样的地产公司势必破产,地方财政也将崩溃!

换言之,在中国采取种种措施避免金融危机爆发,争取实现软着陆新常态的关键当口,以信达为代表的国企央企,与地方政府和国有银行形成“利益共谋三角”,极为短视地谋取眼前利益,反手给中国宏观经济软着陆“将了一军”,而这恰恰是美国在中美货币金融经济博弈中开始被动,想加息却顾虑重重,非常需要保持对中国资本外流施压的当口。

因此,这不仅是在经济上,也是在政策上考验着中央宏观调控的决心和魄力。我们建议,应由国资委出面,果断取缔过去6个月所有国企央企参与拍卖“地王”,乃至进一步责令央企按照2010年3月要求退出房地产业。

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